原创 刘晓博
“丑话说在前面”，是大家耳熟能详的俗语。
刚刚从ICU转到住院部，每天享受着各界关爱的房地产，最近两天就听到了三句说在前面的“丑话”。
说话的，是行业主管部门——住建部。
说话的场合，是2023年度的“全国住房和城乡建设工作会议”。
1月18日，会议通稿在住建部官网上发布。下面就是三句重要的表态——说在前面的“丑话”：
1、以更大力度精准支持刚性和改善性住房需求，提升市场信心，努力保持供需基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定，……严控投机炒房。
2、要“抓两头、带中间”，以“慢撒气”的方式，防范化解风险。“一头”抓出险房企，一方面帮助企业自救，另一方面依法依规处置，该破产的破产，该追责的追责，不让违法违规者“金蝉脱壳”，不让损害群众利益的行为蒙混过关。切实维护购房人合法权益，做好保交楼工作。“一头”抓优质房企，一视同仁支持优质国企、民企改善资产负债状况。
3、有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险。
上面三段话里蓝色加粗的部分，就是“说在前面的丑话”。
这一轮楼市调控的拐点，出现在2021年9月27日：那一天，央行官网发布了货币政策委员会第三季度例会的新闻通稿，率先提出了对房地产行业的“两维护”——维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。正在滑向深远的房地产行业、房企终于获得了政策的支撑。
然后从那时起到现在，将近16个月过去了，针对楼市、房企释放的利好越来越多，但除了成都、上海、北京等少数几个城市外，绝大多数城市房地产市场依然冰冷。
就在前几天，副总理刘鹤再次公开称房地产是“支柱产业”，并列举了三个重要数据来说明房地产行业的重要性：
与房地产相关的贷款占银行信贷的比重接近40%，房地产业相关收入占地方综合财力的50%，房地产占城镇居民资产的60%。
刘鹤说，国家正在“大量输血，改善房地产企业的流动性”，这个表态也比较罕见。
然而就在这样的时间节点上，住建部把三句丑话说在了前面，这意味着什么？
我的理解是：住建部是行业主管部门，房地产行业的过冷和过热，主要都由住建部来负责。而房地产是有周期的，过去这些年大起大落住建部见得多了。
在当前房地产行业面临一边倒利好的情况下，住建部有必要保持一份冷静，避免市场“会错意”，再次出现局部的市场过热。
早在1月5日，住建部长倪虹在接受央视专访的时候就表态说：
对于购买第一套住房的要大力支持，首付比、首套利率该降的都要降下来。对于购买第二套住房的，要合理支持。以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策支持。对于购买三套以上住房的，原则上不支持，就是不给投机炒房者重新入市留有空间。
住建部对于三套房的表态，让不少人感到意外。
到了年度工作会议上，“严控投机炒房”再次被醒目地写到了会议通稿中。
对此，有经济学者表示了不同意见：
旁观者和监管部门的责任和视角毕竟不同，住建部必须把“丑话说在前面”。
还比如，有学者认为即便北上广深放开住宅限购、限购，也不会有多少人买房子。对于这种判断我就不认同。如果真的放开，四大城市房价一定会涨，一线城市强大的抽血效应一定会让很多人惊得目瞪口呆。
住建部的第二句“丑话”，是针对房企的，也就是：该破产的破产，该追责的追责，不让违法违规者“金蝉脱壳”，不让损害群众利益的行为蒙混过关。
央行、银保监会等领导表态的时候，往往强调改善优质房企的资产负债表，给予资金支持。对于“非优质房企”，这些部门语焉不详。
说到底，能享受“改善资产负债表”待遇的民营房企很难超过50家，大部分房企未来是要退出市场的。
中国房地产的产能严重过剩了，每年18亿平方米的新房供应量彻底见顶，未来年销售面积不断萎缩是一个趋势。
前两天，统计局公布了2022年全国人口状况，新生儿下跌到了只有956万人（上图），总人口60年来首次出现负增长。
对于房地产行业来说，下面这张图更重要，也更加触目惊心：
中国每年新增的城镇常住人口，已经从过去20年平均每年2200万人左右，下降到了2022年的646万人，直接打了3折！
新增城镇常住人口，是中国内需最大的来源，也是支撑房地产销售的最重要力量。
这意味着刚需断崖式下跌，也意味着未来的改善型需求也将断崖式下跌。
至于楼市的炒房者、投机客，当然也能看到这种趋势，他们还会轻易在三四五线城市买房子吗？
其结果是：大部分房企必须转型、必须退出。
所以，2021年是大部分房企遭灾之年，2022年是绝望之年，2023年是真正的死亡之年。
很多企业的句号，将在2023年彻底划上；至于其老板有没有牢狱之灾，就看他之前的“业”了。很多之前的违规、违法行为，会在最后一刻完全曝光，清算的时刻即将到来。
第三句“丑话”，是关于现房销售的。
住建部的原话是：有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险。
很多房企仍然留恋预售制，因为可以合法占用购房者和银行的资金，把风险推给购房者、银行、地方政府。
但“预售制”看起来是走到了尾声，未来全面推行现房销售只是时间问题。2023年是有条件的地方先推，不推的地方要保证不能出现新的交楼风险。
这相当于把丑话提前讲给了地方政府：你如果不搞现房销售，仍然是预售，那么你要承担起责任。
现房销售的实行，将大大提高房企的资金成本，把一批中小企业挤出市场。
三句“丑话”，给2023年楼市确定了某些边界，有利于大家以更清醒的头脑思考未来、谋划未来。
